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Cuando realizamos una reforma integral en nuestra vivienda, es fundamental entender las implicaciones legales si dicha obra afecta a los vecinos. En este artículo abordamos con profundidad quién asume la responsabilidad en caso de daños, qué dice la legislación, y cómo actuar ante posibles conflictos.
Marco legal aplicable
La legislación española establece el marco de responsabilidad civil en los artículos 1902 y 1903 del Código Civil, que señalan la obligación de reparar el daño causado por acción u omisión, ya sea propia o de personas bajo nuestra responsabilidad. Además, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula la convivencia y uso de elementos comunes en comunidades de vecinos, lo que resulta clave cuando las reformas afectan estructuras compartidas.
Responsabilidad de la empresa de reformas
La empresa que ejecuta la reforma puede ser responsable directa si causa daños a terceros durante los trabajos. Si sus actuaciones ocasionan filtraciones, grietas o desperfectos en viviendas colindantes, deben asumir los costes de reparación. La jurisprudencia refuerza esta posición al considerar negligente a la empresa que no toma medidas preventivas adecuadas para evitar perjuicios a terceros.
Responsabilidad del propietario promotor
El propietario que encarga la obra puede ser considerado responsable si dirige la reforma sin contar con profesionales cualificados, omite la contratación de un seguro de responsabilidad civil o no dispone de un proyecto técnico cuando este es legalmente exigible. En estos casos, aunque el daño lo cause una empresa contratada, el promotor puede ser demandado por responsabilidad objetiva.
Casos especiales: elementos comunes o estructurales
Cuando la reforma afecta a elementos comunes como muros de carga, fachadas, bajantes o terrazas de uso privativo, la comunidad de propietarios podría ser corresponsable. Por ejemplo, si el aislamiento de una terraza se ve alterado y causa humedades en otra vivienda, puede considerarse que existe responsabilidad compartida entre la comunidad y el propietario que hizo la reforma.
Procedimiento para reclamar daños
Si un vecino se ve afectado por una reforma, lo recomendable es realizar una peritación técnica para documentar el origen y alcance del daño, seguida de una notificación formal al propietario promotor o empresa responsable. Si el problema persiste, puede solicitarse la paralización de la obra y proceder a una reclamación extrajudicial. En última instancia, cabe interponer una demanda judicial.
Plazos de reclamación por los desperfectos causados
El plazo para reclamar daños dependerá del tipo de acción. Se establece un año desde que se conocen los daños si se trata de responsabilidad extracontractual. En caso de incumplimiento contractual o si afecta a elementos comunes según la LPH, el plazo se amplía a cinco años. Es importante tener en cuenta estos tiempos para no perder el derecho a reclamar.
Casos prácticos y jurisprudencia relevante
En junio de 2025, una sentencia dio la razón a un propietario afectado por filtraciones provenientes de la terraza privativa del vecino superior. La comunidad fue condenada a pagar los daños por no haber supervisado las obras en un elemento común de uso privativo.
Otro caso frecuente es el de la indemnización por lucro cesante, como cuando un local comercial pierde ingresos por una reforma ajena mal ejecutada que impide su actividad habitual.
Recomendaciones para evitar conflictos
Para prevenir daños y litigios durante una reforma, se recomienda contratar empresas con seguro de responsabilidad civil y contar con un proyecto técnico visado. Informar a la comunidad y solicitar autorización si se afectan elementos comunes también es clave para evitar problemas legales.
Es conveniente realizar un informe pericial previo del estado de viviendas colindantes y supervisar los trabajos periódicamente para asegurarse de que se ejecutan conforme a la normativa y sin causar perjuicios.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga si el vecino sufre polvo o ruidos?
El promotor de la obra debe minimizar molestias, pero estos casos no siempre son indemnizables si no hay daño material.
¿Se puede paralizar la obra si hay daños?
Sí, mediante orden judicial o administrativa si se demuestra riesgo para personas o bienes.
¿La comunidad responde por una terraza de uso privativo?
Solo si la estructura forma parte de los elementos comunes.
